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Atividade

131750 - RES005 Fundamentos para Construção de Modelos de AQI

Período da turma:

08/05/2025 a 23/06/2025

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Descrição:

RES005 Fundamentos para Construção de Modelos de AQI

1. OBJETIVOS: Introduzir conceitos fundamentais na construção de modelos para Análise da Qualidade de Investimento em Empreendimento do Real Estate (AQI) e os princípios de uso da ferramenta Excel para esta finalidade.
Disciplina eletiva, destinada aos alunos que necessitem conhecer as qualidades da ferramenta e o seu sistema operacional, cujo uso intensivo será necessário na maioria das disciplinas avançadas de análise de empreendimentos.
2. FUNDAMENTOS: Modelos utilizando Excel são largamente utilizados no ambiente dos investimentos. Modelos devem ser preparados para investimentos de estrutura complexa, na maioria com desenho exclusivo. Mesmo para os empreendimentos mais correntes, como exemplo empreendimentos residenciais para venda, é adequado formular modelos que atendam ao modo de decidir do investidor, seja para identificar suas simplificações e validá-las, como para fazer a medida dos indicadores que cada decisor em particular usa para seus investimentos.

3. PROGRAMA DE AULAS:

Aula 1 Para o que serve e o que compreende uma AQI. Modelos são parte das AQI e devem ser capacitados para operar com diferentes cenários e para calcular os indicadores que o decisor usa para analisar seus investimentos. Os modelos em Excel devem destacar três módulos: (i) cenário introduzido na análise; (ii) módulo operacional, que é o "core" do modelo, dedicado à análise de transações e (iii) saídas de informação para decisão, seja por listagem de indicadores ou gráficos. Exemplos.
Aulas 2 e 3 Modelos em Excel devem ser dedicados. Como se configuram modelos fechados, abertos e dedicados. Até que ponto convém generalizar o modelo, para que ele (dedicado) cubra um espectro de alternativas de investimento. Exemplo utilizando orçamento e a curva de produção, incluindo desenhos de gráficos.
Preparar fluxos de custeio da produção e margem de contribuição para CGA. Tradução para moeda da base, considerando Incc nos custos e Ipca como moeda de referência da AQI. Exemplo
Aula 4 Fluxos da receita de vendas e das contas conexas em empreendimentos residenciais financiados. Tradução para moeda da base, considerando índices arbitrados de preços, índices de ajuste de contratos, tendo Ipca como moeda de referência da AQI. Exemplos

Aulas 5 e 6 Preparar fluxos de caixa e fluxos Investimento x Retorno. Exemplos em empreendimentos imobiliários e de base imobiliária.
Cálculos dos principais indicadores para fluxos de investimento em empreendimentos: taxa de retorno (interna e restrita), payback primário e alavancado, duration, prazo equivalente de investimento. Nível de exposição para empreendimentos de base imobiliária. Exemplos
Aula 7 Financiamentos. Estrutura de liberações, cálculo de saldo devedor, pagamento de juros e outras taxas, custo efetivo do crédito. Financiamentos em moeda nominal e com ajuste fora da moeda de referência da AQI. Exemplos
Aula 8 Contratos de longo prazo e ajustes em ciclos discretos. A questão da perda inflacionária e ajuste para a moeda de referência da AQI. Exemplos
Aula 9 Investimentos de base imobiliária e indicadores de saída ao longo da vida do investimento. Análise do melhor ponto de saída. Exemplos.
Aula 10 Prova

4. CRITÉRIO DE APROVEITAMENTO

As notas de aproveitamento serão calculadas com o seguinte critério:
nota= 50%∙Prova+50%∙Ex+conceito ≤10

A nota da prova terá o valor máximo de 10 (dez)
Ex é a média de notas de Exercícios que os alunos desenvolverão em classe, sendo cada nota de exercício de valor até 10 (dez)
conceito é uma nota conferida pelo professor, de até 1,5 e será conferida em função do desempenho do aluno nas aulas.
5. BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA

ROCHA-LIMA J.; MONETTI E.; ALENCAR C.T. – Real Estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – capítulos 1, 3, 5 e 6. Campus-Elsevier. 440p. Rio de Janeiro, 2011.

ROCHA LIMA JR., J. Análise de Investimentos: Princípios e Técnicas para Empreendimentos do Setor da Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 1993. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/06).

Fundamentos de planejamento financeiro para o setor da construção civil. São Paulo, EPUSP, 1995, 113p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/11).

Rocha Lima Jr., João da – O Conceito da taxa de Retorno (Boletim Técnico BT/PCC/158 - EPUSP).

Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).

Carga Horária:

30 horas

Tipo:

Obrigatória

Vagas oferecidas:

Ministrantes:

Cristiane Bueno de Camargo

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